"В ближайшее время выброса на рынок непроданного жилья или жилья, находящегося в резерве, по ценам ниже рыночных не произойдет"

Вопрос: Вы регулярно изучаете рынок недвижимости России? Как происходит отбор тем для исследования? Насколько точно ваша методика оценки отражает происходящее?

Ответ: Да, мы проводим мониторинговые исследования изменений рынка российского рынка недвижимости. Изучение рынка происходит как в рамках всероссийских опросов, так и посредством изучения мнений и предпочтений жителей отдельных регионов и городов. Задачи и темы исследований затрагивают все аспекты развития рынка: мы изучаем планы россиян по покупке жилья, мнения относительно цен на недвижимость, предпочтения потребителей к недвижимости различных сегментов, потенциальный спрос на объекты различного назначения и т.д. Темы инициативных исследований (исследований, которые проводятся по внутреннему заказу) мы выбираем, исходя из анализа ситуации на рынке. Погрешность опроса, т.е. ошибка выборки в ходе различных исследований не превышает 2,5 – 3,4%.

Вопрос: Каковы тенденции развития российского рынка жилой и коммерческой недвижимости?

Ответ: В целом, тенденции развития рынка в различных сегментах недвижимости, соответственно, различны. И исследования, и сама сложившаяся рыночная ситуация, показывают, что более интенсивно будут развиваться региональные рынки. За последний год наблюдался значительный рост ввода коммерческой недвижимости. В некоторых регионах объемы уже практически достигают пика насыщения, в некоторых остаются большие перспективы для роста. Поэтому на данном этапе очень важно постоянно анализировать ситуацию в конкретных регионах. Что касается рынка жилья, то перспективы роста опять же у регионов, поскольку до последних лет практически нигде (кроме столиц), не велось активного жилого строительства. Поведение рынка будет зависеть от объема предложения и объемов строительства объектов, от того, как будет развиваться ситуация с ипотечным кредитованием, от изменений в законодательном регулировании в этой сфере.

Вопрос: В связи с нехваткой ликвидности, а также чтобы снизить собственные финансовые риски, банки ужесточили условия кредитования как для самих девелоперских компаний, так и для заемщиков - физических лиц. Повышение ставок для заемщика означает, что будет куплено меньшее количество квартир, а значит, строительные компании ощутят еще большую нехватку денежных средств. Как вы считаете, "выбросят" ли девелоперы на рынок жилья непроданные /находящиеся в резерве/ квартиры, чтобы обеспечить себе нормальный уровень работы?

Ответ: Да, в последнее время мы наблюдаем ужесточение условий кредитования для застройщиков, а также для самих покупателей жилья. Трудности по получению кредита, увеличение сроков его получения, а также повышение ставок, как ожидалось, должны были остудить спрос на недвижимость. Однако, как показывает ситуация на рынке, этого не происходит. Сказался отложенный за 2007 год спрос, покупатели вышли на рынок уже к концу 2007 года – и растущий спрос повлиял на рост цен. Цены на недвижимость продолжают расти, хоть и несколько меньшими темпами, нежели в первом полугодии. К тому же, как в Москве, так и в регионах России существует стабильный спрос на жилье, будь то недвижимость эконом-класса, или жилье премиум-сегмента. Поэтому полагаю, что в ближайшее время выброса на рынок непроданного жилья или жилья, находящегося в резерве, по ценам ниже рыночных не произойдет. С другой стороны, даже при условии, что ипотечный рынок оправится от кризиса и условия по кредитованию будут приемлемы для потребителей, с учетом повышения доходов населения в целом по стране, существует определенный предел платежеспособности и, соответственно, предел роста цен. По достижению этого предела наступит существенный спад спроса, рынок недвижимости перестанет быть рынком продавца, и девелоперы вынуждены будут продавать жилье по тем ценам, которые покупатели готовы платить.

Вопрос: Насколько российскую девелоперскую среду можно считать конкурентной?

Ответ: По данным ФАС России, нет ни одной компании на рынке, доля которой в целом превышает порог возможного доминирования в 35%. В связи с этим, можно считать российскую девелоперскую среду вполне конкурентной. В то же время наши исследования показывают, что признанными лидерами на российском рынке можно считать от 4 до 10 крупных строительных компаний, которые в настоящее время активно осваивают регионы России. Принятие новых норм законодательства, ужесточение условий существования на рынке, влияние ряда других факторов, приводит и будет приводить в дальнейшем к вынужденному уходу с местных рынков некрупных локальных игроков.

Вопрос: В исследованиях вы делите респондентов на группы по социальному статусу и доходам на человека за определенный временной период. Можете ли вы дать портрет потенциального потребителя жилой недвижимости в Москве и в одном из регионов России?

Ответ: Как я уже говорила, мы регулярно проводим исследования потребительских предпочтений к жилой недвижимости, как в Москве, так и в регионах России. По Москве можно привести следующие характерные черты потенциального покупателя жилой недвижимости (мы имеем в виду недвижимость эконом-класса). Это, в большинстве случаев, человек молодого и среднего возраста, преимущественно с высшим образованием, семья которого может позволить покупку крупной бытовой техники или автомобиля без длительных накоплений, имеет возможности отдыха 1-2 раза в год, в основном, за пределами России. Что касается регионов России, то в этом случае сложно говорить об общих чертах портрета потенциального покупателя, поскольку каждый из регионов нашей страны отличается по экономическому развитию, качеству жизни, стоимости жилья.

Вопрос: Некоторые аналитики отметили формирование тенденции в российском обществе, когда не место жительства определяет выбор работы, а, наоборот, человек находит хорошую работу, например, в Омске, покупает там жилье и перевозит семью, как это характерно для США. Что вы думаете об этом?

Ответ: Такая тенденция существует, но она имеет свои, "российские" аспекты. Много примеров, когда указанная цепочка прерывается. Люди из регионов приезжают в крупные города в поисках работы с высоким уровнем оплаты труда, подолгу работают там, в то время как семья проживает в регионе. Затем, столкнувшись с трудностями приобретения жилья, его недоступностью, возвращается назад. С другой стороны, много случаев, когда в крупный город приезжает специалист без семьи, находит стабильную работу, обзаводится семьей уже по месту пребывания, затем приобретает жилье. Нужно также отметить, что в крупных городах сосредоточено большое количество образовательных учреждений, и именно выпускники часто остаются на постоянное проживание в месте обучения. Эта группа, несомненно, имеет большой потенциал в приобретении жилой недвижимости.